Antoine Barbier, AEW PATRIMOINE

Pouvez-vous nous rappeler qu’est-ce qu’une société civile de placement immobilier et qui est AEW Patrimoine ?

AEW est un des leaders mondiaux de la gestion d’actifs immobiliers, présente en Europe mais aussi en Asie et en Amérique du Nord. AEW c’est 85 Md€s d’actifs sous gestion dans le monde, et 38 Mds€ en Europe. AEW Patrimoine, une division d’AEW, propose à une clientèle grand public des formules simplifiées d’accès à l’investissement immobilier, notamment tertiaire. Ces supports d’investissement sont des SCPI notamment, qu’on appelle également la pierre-papier.
AEW Patrimoine dispose d’une réelle expertise en immobilier diversifié, notamment tertiaire (bureaux, commerce, hotellerie, résidentiel, logisitique en France et en zone Euro.

De quelle manière se manifeste la durabilité au sein de l’univers d’investissement de la SCPI Atout Pierre Diversification ?

Le fonds est labélisé depuis le début de l’année 2023.
L’ensemble des actifs de la SCPI Atout Pierre Diversification a fait l’objet d’une évaluation ESG (notation sur 100) à l’aide de la grille développée par AEW. Celle-ci compte une centaine de critères et couvre les principaux enjeux de l’immobilier durable, sur le plan environnemental, social mais aussi celui de la bonne gouvernance.

Lors des acquisitions, AEW s’assure que les actifs soient conformes à la stratégie ISR du fonds. Une due diligence complète est réalisée pour chaque nouvelle acquisition : audit technique, audit énergétique, audit ESG et audit des risques climatiques. Les équipes s’assurent notamment que les objectifs liés à la classification SFDR du fonds (article 8 avec min 20% d’investissements durables liés aux équipements hydro économes), mais aussi sa labélisation ISR soient respectés.
Dans le cadre de la démarche de labélisation ISR du fonds, des plans d’action ESG ont été définis pour tous les actifs, en particulier ceux présentant un fort potentiel d’amélioration (dits best-in-progress). Ces plans d’action sont intégrés au budget des actifs immobiliers et déployés dans un délai de 3 ans.

Quelles sont les principales caractéristiques de la SCPI, en matière de durabilité ?

Les caractéristiques promues par Atout Pierre Diversification consistent à investir dans des actifs immobiliers dont les performances ESG seront améliorées lors de leur gestion.
Les investissements se font après une due diligence ESG et un plan d'actions est défini pour améliorer la performance ESG de l'actif en cours de gestion. L’implication des différentes parties prenantes est clé pour l’amélioration de l’actif (locataires, property managers, prestataires de travaux.

A titre d’exemple, le fonds a récemment investi dans d’excellentes conditions financières (6,2%) dans un Hôtel de 300 chambres, 17.000 m², construit en 2002 et récemment rénové, loué à Marriott pour une durée restante de près de 17 ans dans l’environnement de l’aéroport CdG.
Cette acquisition a bien évidemment suivi la procédure d’audits classiques incluant l’ESG.
Sur ce point, l’actif, classé best in progress, dispose d’une notation initiale de 45/100, d’un potentiel théorique de 90/100. L’enjeu a donc été de déterminer une stratégie ESG favorable également à l’exploitation de l’Hôtel, au développement de son rayonnement commercial et donc de sa performance sur le long terme. Dans ce cas précis, les réalisations matérielles programmées à courte échéance sont en vrac :
• La mise en place d’une GTB de classe A,
• La mise en place d’un récupérateur d’eaux pluviales,
• La mise en place des bornes de recharges électriques,
• La création d’un point d’eau et d’une végétalisation de la toiture,

Ces améliorations contribueront à viser dans un horizon de 3 ans à l’obtention d’un label pour le bâtiment.
Les caractéristiques environnementales et sociales promues sont les suivantes :
- Réduction de la consommation totale d'énergie des bâtiments tertiaires existants de plus de 1000m², de 40% avant 2030 ou objectif d’être inférieur à un seuil de consommations énergétiques en valeur absolue
- Reduction des risques environnementaux, notamment amiante et pollution de sols
- Audit ESG sur tout le portefeuille (hors actifs sur liste d’arbitrage)
- Amélioration de la performance ESG globale en exploitation
Ce fonds a pour objectif de réaliser un minimum de 20% d’investissements durables, correspondant aux actifs équipés d’appareils hydro-économes.
· Au 31/12/2022, les investissements durables réalisés par le APD s’élevaient à 47% de la totalité des investissements (actifs immobiliers équipés de systèmes hydro-économes).

De quelle manière prenez-vous en considération les principales incidences négatives ?

Le fonds respecte ses engagements en matière de prise en compte des principales incidences négatives :
Lors de l’acquisition des actifs, en réalisant des études techniques, environnementales et énergétiques qui ont permis d’identifier les principaux risques environnementaux éventuels, et de définir, si besoin les plans d’actions permettant de les réduire.
100% des actifs du portefeuille immobilier ont fait l’objet d’une évaluation ESG intégrant les indicateurs des Principales Incidences Négatives. 
En gestion, à travers la mise en œuvre progressive des plans d’action ESG. Les indicateurs de reporting sur les principales incidences négatives sont divulgués dans le rapport annuel du fonds. Les indicateurs applicables à l’immobilier et pris en compte par le fonds sont : efficacité énergétique, activités des locataires en lien avec les énergies fossiles, artificialisation des sols. Ils sont directement intégrés à la grille d’évaluation ESG d’AEW afin de recueillir l’information pour tous les actifs du fonds.

Quelle valeur ajoutée pour l’épargnant et comment faire la différence ?

L’épargnant investit dans un portefeuille plus résilient, limitant ainsi le risque
 d’obsolescence des actifs immobiliers. En effet, la gestion durable mise en œuvre par AEW Patrimoine et les différentes actions associées permettent de maîtriser les risques environnementaux mais également d’offrir des espaces de travail ou de vie attractifs à ses locataires, réduisant de ce fait le risque de vacance.
Les nouveaux standards et réglementations ESG (Label ISR, SFDR, Taxonomie) permettent à l’épargnant de distinguer les produits les plus responsables.
Par ailleurs, ces démarches sont accompagnées de reporting, a minima
annuel, permettant aux particuliers de disposer d’informations concrètes sur les produits.
Par exemple, APD publiera chaque année son reporting ESG dans le cadre de la labélisation ISR, divulguant la stratégie du fonds, les notations des actifs et les indicateurs de performance du fonds.



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